Законопроект по прямым договорам с РСО прошёл первое чтение. Прямые договора с рсо
Законопроект по прямым договорам с РСО прошёл первое чтение
Государственная дума РФ в первом чтении приняла законопроект о прямых договорах между собственниками помещений в МКД с ресурсоснабжающими организациями. Ожидания от законопроекта не самые приятные – по предварительным оценкам, в случае его принятия, с рынка может уйти ⅓ управляющих организаций.
Расскажем, есть ли основания для такой статистики, зачем нужны прямые договоры и как РСО будут предоставлять коммунальные услуги.
Как заключить договор ресурсоснабжения для жилых помещений
Зачем нужны прямые договоры собственников с РСО
Прямые договоры – это права жильцов многоквартирных домов заключать договор об оплате жилищно-коммунальных услуг напрямую с РСО.
Хотя считается, что законопроект задуман против управляющих организаций, но законодатели изначально заботились именно о них. Управляющие организации, ТСЖ, ЖК и ЖСК в отношениях с ресурсоснабжающими организациями выступают посредником собственников помещений в МКД.
Это позволяет РСО предъявлять претензии по оплате за коммунальные услуги к ним, а не к жильцам домов. Да и собственники помещений с проблемами, связанными с качеством и объёмом предоставления коммунальных услуг, идут не к РСО, а к управляющим компаниям, независимо от причины предоставления некачественной услуги.
Управляющие организации оказываются в кольце: отвечают за содержание инженерных сетей, а не за поставку воды, газа, тепла в квартиру и не получают за это какое-либо вознаграждения. Им приходится искать дополнительные средства для покрытия долгов жильцов МКД.
Такая западня влияет на качество предоставления услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и на финансовое состояние управляющих организаций. В результате долги перед ресурсоснабжающими организациями приводят к банкротству.
Есть и вторая сторона медали. Не секрет, что недобросовестные управляющие организации средства, полученные за коммунальные услуги, используют не по назначению. Поэтому образуется задолженность за коммунальные ресурсы перед РСО, необоснованно начисляется плата за коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений в МКД.
Что изменит законопроект о прямых договорах
Законопроект о прямых договорах предусматривает изменение системы отношений по снабжению многоквартирных домов коммунальными ресурсами и обеспечению потребителей коммунальными услугами. Планируется передать право заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями напрямую собственникам помещений в МКД.
Законопроект в начальной версии предполагал, что на прямые договоры перейдут все жители многоквартирных домов. При таком подходе рынок покинула бы ⅓ управляющих организаций. Поэтому текст проекта переделали.
Напрямую с РСО можно будет заключать договоры горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, электро-, газо- и теплоснабжения. И договоры на оказание услуг по обращению с ТКО с региональным оператором по обращению с ТКО.
Договор будет заключаться с каждым собственником, действующим от своего имени, по типовой форме, которую утвердило Правительство РФ. Заключить договор можно будет, если:
такое решение приняли на ОСС в МКД;
РСО в одностороннем порядке отказалась от договора ресурсоснабжения, заключённого с управляющей организацией.
При этом основанием для такого отказа является признанная управляющей компанией или подтверждённая решением суда задолженность перед РСО по оплате в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате договора.
Что делать УО, если РСО поставляет завышенный объём тепловой энергии
Как РСО будут предоставлять коммунальные услуги
После принятия законопроекта о прямых договорах даже если домом управляет УО, ТСЖ или ЖК, коммунальные услуги собственникам помещений смогут предоставлять ресурсоснабжающие организации, региональный оператор по обращению с ТКО. Делать они это будут в соответствии с заключённым каждым собственником помещения договором.
Договор ресурсоснабжения напрямую с РСО собственники могут заключить в следующих случаях:
1. Такое решение принято общим собранием собственников.
При этом включить в повестку дня ОСС вопрос о заключении договора с РСО и регоператором по обращению с ТКО можно только после получения согласия от ресурсоснабжающей организации или регионального оператора на заключение договора.
2. У управляющей компании, ТСЖ или ЖК образовалась задолженность перед РСО или региональным оператором по обращению с ТКО. РСО или регоператор расторгли договор с управляющей организацией в одностороннем порядке.
3. Основание для заключения договора ресурсоснабжения предусмотрено жилищным законодательством.
РСО или региональный оператор по обращению с ТКО могут отказаться от заключённого с управляющей организацией договора, если у УО есть перед ними задолженность по оплате за два и больше месяца. Задолженность должна быть признана управляющей организацией или подтверждена решением суда.
Односторонний отказ РСО или регоператора от договора не проходит бесследно. О нём нужно уведомить управляющую организацию и орган ГЖН. Одновременно с этим РСО или регоператор направят уведомление собственникам помещений в МКД.
Уведомить собственников можно несколькими способами:
разместить уведомления в общедоступных местах: на досках объявлений во всех подъездах дома или в пределах земельного участка дома;
выложить уведомление на своём официальном сайте в интернете.
Пройдёт тридцать дней с даты отправки уведомлений, и договор ресурсоснабжения или договор на оказание услуг по обращению с ТКО будет считаться прекращённым.
Прекращённым он будет только в части снабжения коммунальными ресурсами для предоставления КУ собственникам помещений в МКД. Он продолжит действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД.
Прямой договор между собственниками и РСО или региональным оператором заключается на неопределённый срок по типовой форме, которую утверждает Правительство РФ. Заключать договор в письменной форме не нужно.
Если письменного договора не будет, то как определить дату заключения договора? Договор считается заключённым:
С даты, определённой по согласованию с РСО, регоператором по обращению с ТКО в решении общего собрания собственников помещений.
По истечении 30 дней с даты направления РСО уведомления.
С даты заключения договора, содержащего положения о предоставлении КУ, договора на обращение с ТКО.
Не раньше возникновения у собственников обязанности по внесению платы за КУ (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).
Если РСО или регоператор по обращению с ТКО заключили прямые договоры с собственниками помещений в МКД, они вправе отказаться от заключения договоров с управляющими организациями. Исключение одно – ОСС приняло решение о заключении управляющей организацией договора ресурсоснабжения или договора на обращение с ТКО.
Такое решение ОСС нельзя принять в отношении управляющей организации, с которой ранее РСО уже расторгла договор в одностороннем порядке из-за задолженности.
Когда РСО не может отказать в заключении договора ресурсоснабжения
Выводы
Окончательно судьба законопроекта решится ближе к марту 2018 года. В случае его принятия жизнь управляющих организаций изменится. Из плюсов: ресурсоснабжающие организации не смогут предъявлять претензии по оплате коммунальных услуг, а собственники не будут обращаться с жалобами о качестве предоставления коммунальных услуг.
Не исключено, что ко второму чтению текст законопроекта ещё изменится. Уже хорошо, что на прямые договоры перейдут не все жители многоквартирных домов, а только те, чьи управляющие компании задолжали РСО, и те, где так решило общее собрание собственников.
Пока что можно сказать следующее – многое будет зависеть от работы управляющих организаций. Нужно уже сейчас налаживать отношения с собственниками и не копить долг перед РСО.
Чем Совет МКД может быть полезен УК
roskvartal.ru
Прямые договора с рсо при управляющей компании
Дополнительное размещение на сайте, в общественных местах МКД данной информации не будет являться нарушением, однако не имеет юридического значения. Неопределенность даты заключения договора с РСО Немаловажно учесть, что если уведомление собственнику не направлено или не предоставлена информация в РСО, это не является препятствием для заключения договора. Заключение договора с РСО может инициировать собственник нежилого помещения. Согласно п. 23 Правил 354 собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) вправе инициировать заключение в письменной форме договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Стоит указать, что, исходя из толкования норм, «обязанность» быть инициатором заключения письменного договора возложена на собственника нежилого помещения.
Блог
Зачем нужны изменения? Официально озвучивается такая позиция: управляющие оргaнизации собирают деньги за коммунaльные услуги и не перечисляют деньги в РСО. В итоге у организации образуется задолженность, а это может привести к отключению коммунальных услуг. Плюс большая зaдолженнjсть мешает РСО развиваться и предоставлять качественные услуги. Предполагается, что прямые договоры между собственниками и РСО решат проблему плaтежей. При этом не учитывaется, что РСО уже сейчас имеет законные способы перехода на прямые договоры с сoбственниками, но не пользуется этим правом/ Когда нужны прямые договоры? Изнaчально плaнировалось, что зaключение прямых договоров между собственниками квартир и РСО станет обязательным. Зaтем от этой идеи отказались.
Заключение прямого договора с рсо в 2018: особенности и новые правила
Внимание
РСО, если домом управляет УО. Такие договоры, если они были ранее заключены, подлежат прекращению. Новое положение ст. 157 ЖК РФ о прямых договорах будет распространяться на договоры, заключённые до его вступления в силу.
Инфо
После внесения изменений ранее заключённые договоры управления не придётся перезаключать на новых условиях. Правительство РФ предложило ко второму чтению законопроекта установить ответственность за выставление двойных квитанций.
Если договор между РСО и управляющей организацией прекращён, но УО выставила потребителю квитанцию за коммунальные услуги и он её оплатил, то потребитель будет считаться надлежащим плательщиком и санкции к нему не будут применяться А со стороны управляющей организации выставление платёжных документов после прекращения договорных отношений будет рассматриваться как безосновательное обогащение.
Новый закон о прямых расчетах с рсо
Важно
В настоящие время именно эти организации представляют интересы собственников жилых объектов по оплате потребленных электроэнергии, горячей и холодной воды, газа и т.д. Конечно, основная задача закона — установить прямые платежи за оказанные услуги, и это делается не только из-за недобросовестности некоторых управляющих компаний.
Закон о прямых расчетах в ЖКХ в 2018 году позволит снять с УК несвойственные им функции по сбору и распределению средств. Более того, сейчас граждане предъявляют именно УК требования о качестве услуг, а РСО — об оплате потребленных ресурсов.
Между тем, Управляющие компании отвечают только за внутридомовые сети, а не за поставку ресурсов, и порой вынуждены покрывать из средств, не предназначенных для этих целей, долги конечных потребителей за ресурсы.
Без посредников! обзор закона о прямых расчетах в сфере жкх в 2018 году
Потребители обращаются в УО, а та должна обеспечить взаимодействие с РСО по рассмотрению таких обращений. Ответственность за качество коммунальных услуг разделена между РСО и УО по границе дома.
Если нарушения качества коммунальных услуг зафиксировано до ввода в дом, то перерасчёт будет производиться за счёт поставщика ресурса. Если же нарушение внутри дома и связано с работой внутридомовых инженерных систем, компенсации потребителю выплатит УО.
Управляющая организация взаимодействует с потребителем для передачи показаний индивидуальных приборов учёта и передаёт показания ОДПУ, оплачивает коммунальный ресурс на содержание общего имущества в доме. При отсутствии договора ресурсоснабжения УО получит штраф 3703 0 Переходные положения Законопроект № 207460-7, если он будет принят, легализует ранее заключённые прямые договоры.
Прямые договоры с рсо: новый закон госдумы
Является ли заключение прямых договоров с РСО обязательным? Нет, вам не обязательно переходить на прямые расчеты. Но решение о переходе может в одностороннем порядке принять РСО.
Но сделать они это могут только в том случае, если у управляющей компании имеется зафиксированная судом двухкратная задолженность перед РСО. Как вы узнаете, что РСО приняло решение о переходе на прямые расчеты? Они уведомят об этом управляющую компанию и с нашей помощью разместят информацию об этом в подъездных стендах.
Договор будет считаться заключенным через 30 дней после такого уведомления. Как вы можете инициировать переход на прямые расчеты? Вам необходимо провести общее собрание собственников, в повестку которого внесен вопрос о переходе на прямой договор с той или иной РСО.
За данное решение должны проголосовать собственники, владеющие не менее 50% имущества дома.Государственная Дума Российской Федерации приняла новый закон, по которому серьезно изменится порядок предоставления коммунальных услуг. Рассмотрим самые важные вопросы, связанные с этими изменениями. Как предоставлялись коммунальные услуги до изменения? Предоставлять коммунaльные услуги собственникам квартир должны исполнители коммунальных услуг. Такими испoлнителями являются управляющие организации или ТСЖ. Это зaвисит от спoсобa управления. Чтобы предоставлять коммунальные услуги исполнители должны получить коммунальный ресурс от ресурсоснабжающей организации (РСО). Управляющая организация (ТСЖ подразумеваем) получает от РСО кoммунальные ресурсы, предоставляет коммунальные услуги собственникам, собирaет с собственников плату за кoммунaльные услуги и рассчитывается с РСО. Так должно быть по закону.
Прямые договора с рсо при управляющей компании
Абзацем 4 пункта 6 Правил 354 на управляющие организации, ТСЖ, ЖСК возлагается обязанность по уведомлению собственников нежилых помещений о необходимости заключить договор непосредственно с РСО, а в РСО направить сведения о собственниках нежилых помещений. Важно отметить, что срок направления такого уведомления не регламентирован, соответственно, привлечь к ответственности управляющую организацию за ненаправление, несвоевременное направление будет довольно-таки сложно, а скорее всего — невозможно. Однако, именно неисполнение УО/ТСЖ/ЖСК указанной обязанности может приниматься судами как основание для признания действующим договора о предоставлении коммунальных услуг, заключенного именно между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения в МКД, и, соответственно, признания факта отсутствия правоотношений между этим собственником и РСО.Нет четкого понимания, является ли направление уведомления основанием признания расторгнутым договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения, и если является, то с какой даты. Является ли дата расторжения договора предоставления коммунальных услуг между УО/ТСЖ/ЖСК и собственником нежилого помещения одновременно датой заключения договора ресурсоснабжения этого собственника с РСО или датой начала бездоговорного потребления коммунального ресурса в указанном нежилом помещении? В общем, внесенные поправки создают большое количество вопросов, и вместо упорядочивания процессов потребления коммунальных услуг и коммунальных ресурсов, наоборот, создают путаницу и неопределенность.
Прямые договора с рсо при управляющей компании судебная практика
А28-3497/2017 суд указал, что «отсутствие прямого договора собственника нежилых помещений с ресурсоснабжающей организацией в спорный период не освобождает управляющую компанию от обязанности оплатить в полном объеме поставленный в многоквартирные дома коммунальный ресурс». Дополнительно суд отметил, что «учитывая то, что пунктом 6 Правил 354 на управляющую компанию возложена обязанность представить ресурсоснабжающим организациям сведения о собственниках нежилых помещений в этом доме, а также направить уведомления собственникам нежилых помещений о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, неисполнение управляющей организацией указанных обязанностей позволяет в переходный период сохранить ранее существовавший порядок оплаты коммунального ресурса до момента совершения указанных действий управляющей организацией.
plusbuh.ru
Опубликован проект закона о прямых платежах между плательщиками ЖКУ и РСО
Не так давно мы рассказывали вам о том, что в обозримом будущем собственники помещений в МКД, вероятно, будут напрямую перечислять оплату ресорусоснабжающим организациям за предоставляемые ими коммунальные услуги (подробнее читайте здесь). Теперь этому есть документальное подтверждение, поскольку на Федеральном портале проектов нормативно-правовых актов опубликован проект закона о прямых платежах между плательщиками ЖКУ и РСО.
В настоящий момент и вплоть до 9 ноября 2015 года проект Федерального закона находится на этапе общественного обсуждения. Вы также можете поучаствовать в судьбе этого законопроекта и внести свои предложения. Посмотреть проект закона можно здесь.
Смысл законопроекта
В тексте законопроекта указано, что снабжение МКД коммунальными ресурсами теперь будет осуществляться на основании заключённого договора ресурсоснабжения. Данный договор будет заключаться непосредственно между собственниками помещений в МКД и РСО.
Здесь важно учесть одну особенность, что договор ресурсоснабжения от имени жильцов дома имеет право заключать управляющая компания, ТСЖ или ЖСК. Иными словами от лица собственников помещений в МКД договоры с РСО будут подписывать организации, которые непосредственно осуществляют управление многоквартирным домом. УК, ТСЖ или ЖСК выступает также одной из сторон договора ресурсоснабжения в части, касаемой потребления коммунальных ресурсов на ОДН.
Сбор денег
Одним из главных вопросов, который волнует как население, так и управляющие организации, остаётся: кто будет собирать деньги? И здесь предусмотрено несколько вариантов оплаты:
Договор ресурсоснабжения может содержать две формулировки. В первом случае жильцы МКД могут платить за коммунальные ресурсы непосредственно РСО.
Во втором случае собственники помещений в МКД могут платить в РСО через управляющую компанию или ТСЖ. Но здесь УК или ТСЖ играют роль только агентов по сбору денежных средств с собственников жилья.
Кроме того, проект Федерального закона предусматривает и третий вариант оплаты, когда договор ресурсоснабжения заключается только между УК и РСО, а предоставление коммунальных ресурсов населению происходит по договору управления. Однако данная схема может быть реализована только при полном согласии всех сторон процесса: собственников помещений в МКД, управляющей компании и РСО.
Ответственность за качество КУ
Следующим вопросом, который больше всего волнует, пожалуй, управляющие компании: на кого будет возложена ответственность за качество предоставляемых КУ.
После принятия законопроекта ответственность за подачу коммунальных ресурсов должного качества и без перебоев в многоквартирный дом несёт РСО. УК, в свою очередь, контролирует качество и бесперебойность подачи коммунальных ресурсов в доме, а также обеспечивает предоставление КУ должного качества собственникам и нанимателям помещений в МКД.
Иными словами, исполнителем коммунальных услуг по-прежнему остаётся управляющая компания. При возникновении проблем или неполадок с получением коммунальных ресурсов жильцы МКД будут обращаться с жалобой к своей УК. На основании этой бумаги управляющая компания будет выносить претензию РСО.
Достоинства законопроекта
Среди явных плюсов документа можно отметить следующие моменты:
небольшая вероятность банкротства управляющей компании из-за долгов перед ресурсоснабжающей организацией;
при образовании задолженности перед РСО за коммунальные услуги УК не будет компенсировать долг денежными средствами, полученными с собственников помещений в доме на содержание и текущий ремонт МКД.
Недостатки законопроекта
У законопроекта есть также и свои явные минусы. Среди них особенно выделяются:
неразбериха с платёжками;
необходимость платить в "несколько касс";
трудности с осуществлением перерасчёта за низкое качество предоставляемых КУ.
Мнение
Напоминаем, что до 9 ноября проект Федерального закона находится на публичном обсуждении. Поэтому вы можете внести свое предложение в данный законопроект (ссылка на обсуждение). Ваше мнение может оказаться решающим.
roskvartal.ru
Прямые договора с РСО: переходить погодить
Жителям Тольятти настоятельно предлагают не торопиться разрывать отношения с УК по оплате коммунальных услуг. Прежде следует оценить риски перехода в «объятия» ресурсников.
Данная рекомендация сначала прозвучала в стенах Самарской губернской думы в конце апреля в ходе круглого стола и была повторена вчера на заседании общественной комиссии по вопросам ЖКХ при профильном комитете СГД. Адресована она, разумеется, всем жителям губернии, проживающим в многоквартирных домах. Но Тольятти это касается особо. И нетрудно понять почему.
В Отрадном, к примеру, 94% жилого фонда находится в управлении компании, которая одновременно является поставщиком коммунальных услуг. В соседнем Жигулевске жители напрямую платят поставщикам за потребленные свет, тепло, воду с 2010 года, хотя с 2015 года де-юре договора на поставку ресурсов заключены между УК и РСО. В Новокуйбышевске 15 МКД уже перешли на прямые договора, остальные 160 – изучают опыт. Даже в Самаре жители сотен домов, находящихся на непосредственном управлении, обходятся без посредников при расчетах за коммуналку.
В Тольятти, по информации департамента городского хозяйства администрации, насчитывается более 2000 многоквартирных домов. В них зарегистрировано более 440 тысяч человек. Свою деятельность по обслуживанию жилого фонда осуществляют 300 ТСЖ и 71 УК. Большая часть жителей Тольятти находится в договорных отношениях с управляющими компаниями, у которых в свою очередь заключены договора на поставку коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями (РСО). В случае, если рекомендации экспертов не будут услышаны, масштаб «бедствия» окажется несоизмеримым скандалу, в эпицентре которого оказалась УК № 3.
Всё на борьбу с долгами!
Новое звучание тема перехода жителей МКД на прямые договора с поставщиками коммунальных услуг получила в начале апреля 2018 года, когда вступил в силу 59-ФЗ. Принятие его активно продвигали энергокомпании под знаменами борьбы с неплатежами за поставленные ресурсы. Огромные размеры долгов мешают им активно развиваться. В число злостных неплательщиков попали, прежде всего, УК. Традиционные способы «влияния» — взыскание долгов через суд, объявление управляющих компаний банкротами решали проблему частично. Нужен был новый механизм, позволяющий отлучить УК от денег, собираемых с населения, более быстрым и менее затратным способом. И внесенные 59-ФЗ поправки в Жилищный кодекс такую возможность предоставили.
Решение о прямых расчетах с РСО, минуя управляющую компанию, могут принять сами собственники жилья, проведя собрание.
Поставщикам коммунальных услуг предоставлено право расторгать в одностороннем порядке договора с УК, ТСЖ, ЖСК при наличии у них признанной или подтвержденной судом задолженности в размере двух среднемесячных величин. И этим правом РСО намерены активно пользоваться. Их представители публично заявляют, что в первую очередь переводить на прямые договора будут те МКД, где обслуживаемая организация неспособна своевременно рассчитываться за поставленные ресурсы.
И процесс пошел. По информации ГЖИ по Самарской области, к ним уже поступили решения собраний собственников 16 многоквартирных домов и 21 уведомление от ресурсоснабжающих организаций.
Не надо спешить господа-товарищи!
О реализации 59-ФЗ в Тольятти, если и говорят, то в узких кругах. В основном те, чьи интересы нововведения затрагивают непосредственно. Жителям напрямую никто и ничего не разъясняет. Все пущено на самотек, несмотря на опасности, которые таит в себе переход на прямые договора с поставщиками коммунальных услуг.
В стенах Самарской губернской думы об этом прямо заявляли первый заместитель главы Самары Владимир Василенко, председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ Общественной палаты Самарской области, председатель комиссии по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами в Самарской области Виктор Часовских, руководитель Ассоциации товариществ собственников жилья, жилищно-строительных кооперативов и советов многоквартирных домов Самарской области Ирина Кочуева, юристы думы. По-разному, но все говорили об одном: «Не нужно инициировать массовый переход жителей на прямые расчеты с РСО». Сегодня в сфере ЖКХ и так много проблем, а если поспешить, могут добавиться новые.
Крайним останется житель
На заседании круглого стола в СГД 24 апреля было заявлено, что одного 59-ФЗ недостаточно, чтобы процесс перехода на прямые расчеты проходил цивилизованно. Нужны подзаконные акты, в которых должны быть прописаны механизмы взаимодействия между жителями и РСО, между РСО и УК.
Федеральное правительство брало на себя обязательство по разработке типовых договоров, которыми стороны могли бы руководствоваться при рассмотрении претензий жителей к качеству коммунальных услуг и бесперебойности их поставки, при расчете размера платы, включая перерасчет, если услуга оказана ненадлежащим образом.
Спустя месяц на заседании общественной комиссии по вопросам ЖКХ при профильном комитете СГД было сказано, что типовые договора не утверждены. Чтобы ускорить процесс, в стенах областного законодательного собрания готовится обращение в правительство РФ.
«С точки зрения собственников жилья поправки в ЖК достаточно сырые. И если мы сейчас будем рекомендовать жителям переходить на прямые договоры, то они могут попасть в такую ситуацию, когда возникнет проблема с определением качества коммунальной услуги, с вопросами начисления перерасчетов. Очень не нравится мне позиция в ЖК, что договор не заключается письменно, он единый для всех. Могут возникнуть проблемы в судебном плане.
Договор заключается на неопределенный срок, то есть механизма возврата нет. Нужно снова проводиться собрание, чтобы разорвать этот договор.
Стоит обратить внимание и на то, что ни одним нормативным актом не регламентируется температура теплоносителя на входе в дом. Как фиксировать это все? Нужно, чтобы температурный режим был прописан. Иначе будут проблемы у РСО и УК, а пострадает от этого житель, когда возникнет спор кто же не прав, по чьей вине температура воды в квартире не соответствует нормам, — высказал свои опасения Виктор Часовских и добавил. — Сегодня самой большой проблемой является начисление платы за коммунальные услуги. Анализ общения с жителями говорит о том, что площади, на которые начисляются платежи, в том числе по содержанию общедомового имущества, частенько разнятся. В квитанциях одна площадь, в ГИС ЖКХ – другая, в техпаспорте дома – третья. Ни для кого не секрет, что некоторые управляющие компании злоупотребляют площадями, чтобы раскидать дисбаланс на собственников жилья».
Председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ Общественной палаты Самарской области настаивает на необходимости инвентаризации всех 23 тысяч МКД на территории Самарской области для уточнения общих площадей домов и мест общего пользования.
Потребитель услуги есть, а кто исполнитель?
Переход на прямые расчеты жителей с ресурсниками, по мнению экспертов, может привести к потере контроля за качеством оказываемых услуг. Сегодня, если из крана течет мутная вода, плохо греют батареи, жители обращаются в управляющую компанию, и та принимает меры. Но после перехода на прямые расчеты с РСО жителям могут и отказать, заявив, что теперь обращаться следует не в УК, а к поставщику воды, к поставщику тепла.
В новых реалиях ресурсоснабжающие организации должны взять на себя функцию исполнителя. Но как это сделать, большой вопрос. Сегодня ответственность РСО заканчивается на границе раздела – на входе в дом. За состояние внутридомовых инженерных сетей отвечают управляющие компании. Если УК из схемы исключаются, то за состояние сетей, кранов и батарей должны отвечать поставщики услуг – те, кому жители платят деньги. Из обсуждений в стенах СГД следует, что вопрос доступа ресурсоснабжающих организаций к сетям многоквартирных домов на законодательном уровне не урегулирован.
Кроме того, РСО не обладают необходимым штатом сотрудников, которые будут обслуживать жилой фонд. Им уже дали возможность включать в тарифы затраты на содержание клиентских отделов. Набор дополнительного персонала приведет к еще большему росту стоимости коммунальных услуг.
В Самарском филиале «Т Плюс» уже заявили, что намерены сохранить договорные отношения с управляющими компаниями, которые в срок и в полном объеме рассчитываются за поставленные услуги.
Из обсуждений в стенах Самарской губернской думы стало очевидно, что полной ясности как будет применяться на практике закон о прямых расчетах в ЖКХ без управляющей организации, нет. Специалисты сомневаются, что собственники смогут защищать свои права, не имея ни опыта подобного представительства, ни ресурсов для определения источника проблемы.
Напрашивается вывод: в настоящее время нет необходимости для массового перехода собственников жилья на прямые договора. Тем, кто такое решение уже принял, остается пожелать успешного прохождения переходного периода. Остальным лучше подождать, чтобы не набивать собственных шишек.
Участники заседания общественной комиссии договорились, что в течение года будут анализировать ход реализации 59-ФЗ.
Серафима Львова
daytlt.ru
разъяснения Минстроя России (2018) — Портал ЖКХ Архангельской области
1. Необходимо ли получение согласия собственников помещений в МКД в целях установления договорных отношений с РСО при реализации норм, предусмотренных пунктом 2 части 1 и частью 2 статьи 157.2 ЖК РФ?
В силу пункта 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ одним из оснований для заключения договора ресурсоснабжения между собственниками помещений в МКД и РСО (далее – прямой договор) является прекращение заключенных в соответствии с требованиями, установленными Правительством РФ, между лицом, осуществляющим управление МКД, и РСО договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в МКД (далее – договор ресурсоснабжения) вследствие одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.
Основания и порядок одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения определены в части 2 статьи 157.2 ЖК РФ. Так, в соответствии с указанной нормой РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения заключенного с лицом, осуществляющим управление МКД, договора ресурсоснабжения при наличии у лица, осуществляющего управление МКД, признанной им или подтвержденной вступившим в законную силу судебным актом задолженности перед РСО в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения независимо от факта последующей оплаты данной задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, за исключением случая полного погашения данной задолженности лицом, осуществляющим управление МКД, до вступления в законную силу судебного акта. При этом данным порядком не предусмотрена обязанность РСО получить согласие собственников помещений в МКД на реализацию одностороннего отказа от исполнения заключенного договора ресурсоснабжения. С учетом изложенного, Минстрой России полагает, что реализация права РСО на односторонний отказ от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление МКД, не требует согласия собственников помещений в МКД.
2. Приводит ли принятие общим собранием собственников помещений в МКД решения, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, к автоматическому исключению из предмета договора управления, заключенного собственниками помещений в МКД с управляющей организацией, обязанности управляющей организации по предоставлению собственникам коммунальных услуг?
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в МКД вправе принять решение о заключении прямого договора с РСО. В этом случае прямой договор считается заключенным с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в МКД, предусмотренном пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ. Однако по решению РСО указанный срок может быть перенесен, но не более чем на три календарных месяца. О таком решении РСО уведомляет лицо, по инициативе которого было созвано данное собрание, не позднее пяти рабочих дней со дня получения копий решения и протокола общего собрания собственников помещений в МКД в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 46 ЖК РФ (пункт 1 части 7 статьи 157.2 ЖК РФ).
Согласно части 8 статьи 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По смыслу приведенных законоположений, рассматриваемых в системной взаимосвязи, пункт 1 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ предусматривает дополнительное основание для изменения договора управления МКД. В этой связи принятие собственниками помещений в МКД решения, предусмотренного пунктом 4.4 части 2 статьи 44 ЖК РФ, влечет изменение договора управления МКД в силу закона.
3. В силу пункта 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ РСО вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора ресурсоснабжения, заключенного с лицом, осуществляющим управление МКД, при наличии у последнего задолженности перед РСО за поставленный коммунальный ресурс в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Размер соответствующей задолженности будет определяться суммарно за предоставленные коммунальные услуги и за коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, или расторжение договора ресурсоснабжения по указанному основанию возможно только при наличии задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги?
Для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения по основанию, указанному в пункте 2 части 1 статьи 157.1 ЖК РФ, требуется наличие задолженности лица, осуществляющего управление МКД, по договору ресурсоснабжения в размере, равном или превышающем две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения. Среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется РСО путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление МКД, по договору ресурсоснабжения за 12 месяцев, предшествующих дате направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора ресурсоснабжения, на 12. В случае, если договор ресурсоснабжения исполнялся менее 12 месяцев, среднемесячная величина обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения определяется путем деления суммы обязательств лица, осуществляющего управление МКД, за период действия договора ресурсоснабжения на количество месяцев их действия (часть 2 статьи 157.2 ЖК РФ).
Таким образом, для расторжения договора ресурсоснабжения по названному основанию юридически значимым является размер задолженности за коммунальный ресурс, используемый в целях предоставления коммунальной услуги. Наличие задолженности за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в МКД, не является основанием для одностороннего отказа РСО от исполнения договора ресурсоснабжения.
4. Как и кем будет осуществляться передача показаний индивидуальных и коллективных (общедомовых) приборов учета при переходе на прямые договоры?
В силу части 11 статьи 161 ЖК РФ в обязанность лица, осуществляющего управление МКД, при переходе на прямые договоры вменяется предоставление РСО информации, необходимой для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме лицу, осуществляющему управление МКД) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в МКД.
5. Кем будет выставляться плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в МКД, при переходе на прямые договоры?
В соответствии с частью 9.1 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения включает в себя плату за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД. Согласно части 12 статьи 161 ЖК РФ управляющие организации, ТСЖ либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление МКД, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 ЖК РФ, договоров, в том числе в отношении коммунальные ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД, с РСО, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2, в соответствии с которой прямые договоры заключаются исключительно на поставку коммунальных услуг.
Таким образом, переход на прямые договоры не затрагивает отношения лица, осуществляющего управление МКД, с РСО, сложившиеся в рамках договоров в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в МКД. Соответственно, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в МКД, выставляется ресурсоснабжающей организацией лицу, осуществляющему управление МКД, а последний выставляет соответствующую плату собственникам помещений в МКД в составе платы за содержание жилого помещения.
6. Каким образом разграничены зоны ответственности лица, осуществляющего управление МКД, и РСО в случае заключения прямого договора при предоставлении собственникам помещений в МКД некачественных коммунальных услуг?
В силу части 15 статьи 161 ЖК РФ организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в МКД и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.
Частью 1 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг. При этом в силу пункта 3 части 11 статьи 161 ЖК РФ лицо, осуществляющее управление МКД, также обязано принимать от собственников помещений в МКД и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с РСО и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством РФ.
Таким образом, лицо, осуществляющее управление МКД, выступает «единым окном» для приема жалоб потребителей на нарушение качества предоставляемых коммунальных услуг и обязано отвечать за качество предоставляемых коммунальных услуг внутри МКД в части надлежащего содержания внутридомовых инженерных коммуникаций, тогда как РСО отвечает за качество коммунальных услуг, предоставленных до граница внутридомовых инженерных коммуникаций.
7. Какие меры можно принять в отношении управляющей организации в случае, если собственниками помещений в МКД принято решение о заключении прямых договоров с РСО, а управляющая организация продолжает выставлять плату за коммунальные услуги?
Частью 5 статьи 3 Федерального закона № 59 предусмотрено, что в случае предоставления собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в ГИС ЖКХ) лицом, осуществляющим управление МКД, для внесения платы за коммунальные услуги за период после прекращения соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами в случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 части 1 статьи 157.2 ЖК РФ, такие лица, осуществляющие управление МКД, обязаны уплатить собственникам помещений в МКД и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме, которым были представлены указанные платежные документы, штраф в двукратном размере суммы, подлежащей уплате, за исключением случаев, если такое нарушение было устранено до внесения платы за коммунальные услуги на основании указанных платежных документов собственниками помещений в МКД и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.
8. Федеральным законом № 59 предусмотрена обязанность управляющей организации по выплате штрафа собственникам помещений в МКД в случае выставления ею платежных документов после заключения прямых договоров. Можно ли проводить проверку по указанному вопросу? Какие меры воздействия можно принять к управляющей организации в случае неисполнения данной обязанности?
В соответствии с частью 1 статьи 192 ЖК РФ деятельность по управлению МКД осуществляется управляющими организациями на основании лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД, выданной органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта РФ. Лицензирование деятельности по управлению МКД включает в себя деятельность органов государственного жилищного надзора по лицензированию деятельности по управлению МКД, осуществление лицензионного контроля (часть 3 статьи 192 ЖК РФ). Таким образом, в отношении управляющих организаций органами государственного жилищного надзора субъектов РФ осуществляется лицензионный контроль.
Предметом лицензионного контроля выступает соблюдение управляющими организациями лицензионных требований, предусмотренных частью 1 статьи 193 ЖК РФ. При этом пунктом 7 части 1 статьи 193 ЖК РФ предусмотрено, что к числу лицензионных требований относятся иные требования, установленные Правительством РФ. Подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 года № 1110, предусмотрено отнесение к лицензионным требованиям соблюдения требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 ЖК РФ, которая предусматривает, что при управлении МКД управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в МКД за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством РФ правил содержания общего имущества в МКД, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством РФ правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. В свою очередь, пунктом 67 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, обязанность по выставлению платежных документов возложена на исполнителя коммунальных услуг.
Таким образом, учитывая, что при заключении прямых договоров исполнителем коммунальных услуг становится РСО и на нее возлагается обязанность по предоставлению платежных документов лицом, осуществляющим управление МКД, в указанном случае является нарушением лицензионного требования, предусмотренного подпунктом «а» пункта 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению МКД, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28 октября 2014 года № 1110.
9. При заключении прямых договором вправе ли орган государственного жилищного надзора субъекта РФ осуществлять проверку РСО в части обоснованности начисления размера платы за коммунальные услуги, и что будет являться предметом такой проверки?
Полномочия органов государственного жилищного надзора определены в статье 20 ЖК РФ. Так, согласно части 1 статьи 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимается деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов РФ, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами установленных в соответствии с жилищным законодательством, законодательством об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности требований, в том числе к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домах. Ввиду того, что при прямых договорах РСО является исполнителем коммунальных услуг и ее деятельность должна осуществляться в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354, нарушение РСО порядка начисления платы за коммунальные услуги будет являться нарушением положений названных Правил. Данное обстоятельство будет являться основанием для принятия органами государственного жилищного надзора субъектов РФ мер реагирования в рамках осуществления жилищного надзора. Дополнительно сообщаем, что в соответствии с пунктом 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 года № 1009, письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативными правовыми актами.
В этой связи, следует учитывать, что письма Минстроя России и его структурных подразделений, в которых разъясняются вопросы применения нормативных правовых актов, не содержат правовых норм, не направлены на установление, изменение или отмену правовых норм, а содержащиеся в них разъяснения не могут рассматриваться в качестве общеобязательных государственных предписаний постоянного или временного характера.
