2.Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости. Строение сооружение здание

СТРОЕНИЯ, ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ.

Многие риэлторы специализируются на работе с загородной недвижимостью, коммерческой недвижимостью, а на этом рынке очень много нюансов и тонкостей, которые нужно знать риэлтору.

Градостроительным кодексом Российской Федерации установлено, что зданиями, строениями и сооружениями признаются объекты капитального строительства. Объектами некапитального строительства считаются палатки, рекламные установки, хозяйственные строения и так далее. Настоящий кодекс хоть и содержит эти три понятия, но не раскрывает сущность данных понятий.

Буквальное толкование терминов «здание» и «сооружение» содержится в Федеральном законе «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», однако ни один нормативный акт не раскрывает понятие термина «строение».

Авторитетными специалистами гражданского права дается толкование понятия «строения», как термин, обозначающий и здание, и сооружение, то есть строительство, которое твердо связанно с землей.

Здание – это архитектурный объект, возведенный для производства и организации труда, учреждений социального и культурного назначения и для сохранности ценностей материального характера.

Конструктивные элементы здания:

Стены и крыша.
Коммуникации.

Сооружение – это инженерный объект, возведенный для выполнения функций, непроизводственного назначения. Характерной чертой сооружения является целостность. К примеру, мост состоит из таких строений как опоры, полотна и пролетов, но все вместе – это сооружение.

К сооружениям относятся: аэропорты, автозаправочные установки, устройство предающее информацию и другие.

Функциональное предназначение – это главное отличие здания от сооружения. Зданием считается постройка, которая возведена на земле, предназначенная для пребывания людей, расположения производственных объектов, сохранности выпускаемой продукции и так далее. Сооружение – это строение, которое предназначено осуществлять необходимые потребительские функции.

Почему риэлтор должен понимать различия между зданием и сооружением?

Риэлтор – это широкопрофильный специалист. При выполнении своих обязанностей, по достигнутому соглашению с заказчиком, должен четко знать характеристики каждого объекта капитального строительства и уметь различать их по критериям. Перечисленная информация необходима, на стадии признания объекта недвижимым имуществом и в случае, когда необходимо получить разрешающую документацию на строительство такого объекта.

Необходимость получения разрешающей документации вызвана тем обстоятельством, что в случае отсутствия таких документов, строительный объект, за исключением признается самовольной постройкой. Исключением являются:

- строительство гаража,

- строительство, реконструкция некапитального объекта,

- возведение вспомогательных строений.

На основании чего, следует сделать вывод, что не для всех объектов строительство требуется получение разрешающей документации на строительство.

realtshcool.ru

Отличие понятий: здания, строения и сооружения?

Количество просмотров публикации Отличие понятий: здания, строения и сооружения? - 3505

Объекты недвижимости

(здания, строения, сооружения) являются самым распространенным имуществом, по которому производится оценка. Наши специалисты подготовлены к проведению работ по оценке жилых и нежилых зданий, сооружений, домов, коттеджей. Здания бывают самого разнообразного назначения.

Перечень документов, необходимых для оценки зданий и сооружений:

Документы, подтверждающие право на объект (собственность, аренда и т.п.).

Документы БТИ на объект.

Сведения о наличии обременений у объекта͵ включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть).

Данные о физических границах объекта (копии кадастровогоплана земельного участка).

Документы, подтверждающие право на земельный участок (собственность, аренда и др.)

Данные о сооружениях, входящих в состав объекта.

Данные об имуществе (если такое имеется), не являющемся недвижимым, но подлежащем оценке в составе последнего.

Кто может заниматься оценочной деятельностью.

1.Оценку выполняют физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями Федерального закона №135 ʼʼ Об оценочной деятельностиʼʼ.

2. Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом.

Оценку зданий проводят:

- при купле-продаже;

- при сдаче здания в аренду;

- оценка здания для залога;

- при судебном разбирательстве;

- при внесении в уставный капитал;

- оценка здания в целях налогообложения;

- при страхование здания;

- при передаче зданий в оперативное управление;

- при принятии др. Размещено на реф.рфхозяйственных решений.

Содержание выполненных работ

Процесс оценки должен содержать исследования и анализ, необходимые для заключения выводов об искомой стоимости и включать постановку задачи, осмотр объекта͵ сбор данных, обработку полученной информации и представление выводов и итогов работы, составление и передача Заказчику Отчета.

Отчет об оценке зданий и сооружений содержит следующие основные разделы:

1. Постановка задачи.

1.1. Определение целей и задач оценки.

1.2. Идентификация объекта (наименование, адрес, состав, оцениваемые права, анализ правового поля объекта).

1.3. Фиксация вида определяемой стоимости.

1.4. Фиксация даты проведения оценки.

1.5. Формирование ограничений и допущений.

1.6. Выбор методологии

2.Сбор исходной информации.

2.1. Информация об объекте оценки.

2.1.1. Сбор и изучение документов.

2.1.2. Осмотр и фотофиксация объекта оценки.

2.2. Общая информация о регионе, городе, локальном окружении.

2.3. Изучение сегмента рынка в котором находится объект оценки.

3. Анализ наиболее эффективного использования

3.1. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.

3.2. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка с учетом существующих улучшений.

4. Расчет стоимости объекта оценки.

4.1. Затратный подход.

4.2. Доходный подход.

4.3. Сравнительный подход.

4.4. Согласование результатов и определение итоговой стоимости.

5. Подготовка отчета.

6. Составление и передача Заказчику Отчета.

Стоимость оценки зданий:

Здания и помещения:

· <1000 м2 20000

· от 1000 до 5000 м2 40000

· от 5000 до 10000 м 100000

· >10000 м2 230000

Как правило, вся процедура оценки занимает 3-5 дней от даты заключения договора.

Проблемой современного законодательства является отсутствие легального определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как "здание", "строение" и "сооружение". Эта неопределённость рождает на практике огромное количество споров с органами государственной власти. И, как это часто бывает, правда оказывается не на стороне частного лица. Несмотря на то, что некоторые видные цивилисты полагают, что попытки дать юридические дефиниции понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий[1], мы смеем не согласиться с указанной точкой зрения. Ибо своевольное употребление этих "неправовых категорий" оказывает существенное влияние на реализацию прав и законных интересов граждан и организаций в области строительства. В связи с этим давайте с Вами попробуем разобраться, в чём кроется существо этих категорий, и как их надлежит использовать в практике правоприменения.

В самую первую очередь крайне важно сразу оговориться, что в юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества. В связи с чем, их значение приобретает не только нормативно-техническую окраску, но и непосредственно гражданско-правовую. Во вторую очередь немаловажен для выяснения вопрос о том, какие из этих зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет. Ответ на данный вопрос необходим для выявления потребности в получении разрешительной документации на строительство.

Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и принято понимать постройка, прочно юридически связанная с земельным участком[2]. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, в современное законодательство перетекли три формы построек: строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия). Теперь же чисто в легальном отношении они употребляются как три синонима.

Общероссийский классификатор базовых фондов ОК 013-94, утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года 359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве базовых конструктивных частей стены и крышу.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то:

- система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании)

- внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами

- внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой

- внутренние телефонные и сигнализационные сети

- вентиляционные устройства общесанитарного назначения

- подъёмники и лифты

В свою очередь сооружениями признаются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путём выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое.

К примеру:

- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы

- плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и водосливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, ограждения и др.

- эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения

- мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил)

- автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее покрытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения-ограждения, сходы, водосливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров

- отдельные элементы главного железнодорожного пути каждого направления в границах дистанции пути включают в себя земляное полотно, дренажные, водоотводные и укрепительные сооружения земляного полотна, верхнее строение пути (рельсы, глухие пересечения, стрелочные переводы и др.), переезды через главные пути, которые включают ручные шлагбаумы, постоянные снеговые заборы

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Согласно СНиП 10-01-94 здание - это наземное строительное сооружение с помещениями для проживания и (или) деятельности людей, размещения производств, хранения продукции или содержания животных. Сооружение - это единичный результат строительной деятельности, предназначенный для осуществления определённых потребительских функций. Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий "здание", "строение" и "сооружение" не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и крайне важно сти получения разрешительной документации на его строительство.

Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Это означает, что для их возведения крайне важно получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть ряд исключений. В частности, получения разрешительной документации не требуется при:

- строительстве гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

- строительстве, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других)

- строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, здания, строения и сооружения могут иметь статус как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и т.д.). При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство. Сегодня на федеральном уровне отсутствует нормативное определение понятия "объект некапитального строительства (некапитальный объект)", однако на региональном уровне данный термин используется довольно часто. Так, в соответствии с п. 1.7 Дополнительных требований к порядку размещения и строительства некапитальных объектов на территории города Москвы, утверждённых распоряжением Мэра Москвы от 30 марта 1998 года 299-РМ, некапитальное строительство - строительство объектов площадью более 20 кв. метров из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных помещений.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в своём постановлении от 15 мая 2006 года КГ-А40/3316-06 указал, что объектом некапитального строительства признаётся объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который должна быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта. Обзор: строительные рынки Москвы.

Исходя из изложенного, можно сделать ряд окончательных выводов. В первую очередь, в законодательстве и нормативно-технической документации отсутствует определение понятия "строение". Во-вторых, здания, строения и сооружения бывают как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. В-третьих, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах. И, наконец, второй распространённой проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом.

Гражданский кодекс РФ (ст. 130) к недвижимому имуществу относит: земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Из содержания этой нормы можно сделать вывод, что объекты некапитального строительства не относятся к категории недвижимости, поскольку они не имеют прочной связи с землёй и их перемещение возможно без несоразмерного ущерба их назначению. А это значит, что такие объекты не бывают признаны самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ, так как согласно её содержанию самовольная постройка должна быть только объектом недвижимого имущества.

referatwork.ru

2.Понятие здания и сооружения как объектов недвижимости

Краеугольной проблемой современного законодательства является отсутствие легального определения таких важнейших понятий земельного, градостроительного и гражданского права, как "здание", "строение" и "сооружение". Эта неопределённость рождает на практике огромное количество споров с органами государственной власти. И, как это часто бывает, правда оказывается не на стороне частного лица. Несмотря на то, что некоторые видные цивилисты полагают, что попытки дать юридические дефиниции понятиям "здание" и "сооружение" вряд ли целесообразны, поскольку указанные понятия не относятся к числу правовых категорий, мы смеем не согласиться с указанной точкой зрения. Ибо своевольное употребление этих "неправовых категорий" оказывает существенное влияние на реализацию прав и законных интересов граждан и организаций в области строительства. В связи с этим давайте с Вами попробуем разобраться, в чём кроется существо этих категорий, и как их надлежит использовать в практике правоприменения.

В самую первую очередь необходимо сразу оговориться, что в юридическом отношении понятия о здании, строении и сооружении всегда связываются с проблемой признания их объектами недвижимого имущества. В связи с чем, их значение приобретает не только нормативно-техническую окраску, но и непосредственно гражданско-правовую. Во вторую очередь немаловажен для выяснения вопрос о том, какие из этих зданий, строений и сооружений являются объектами капитального строительства, а какие нет. Ответ на этот вопрос необходим для выявления потребности в получении разрешительной документации на строительство.

Как отмечается специалистами, традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином "строение". При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком. Таким образом, в современное законодательство перетекли три формы построек: строение (родовое понятие), а также здание и сооружение (видовые понятия). Теперь же чисто в легальном отношении они употребляются как три синонима.

С точки зрения русского языка здание - это архитектурное сооружение, постройка, дом, а сооружение - родовое понятие по отношению к зданию. Сооружение - это всякая значительная постройка (различных видов и назначения) [9]9Ввиду нечеткости терминологии действующего отечественного законодательства понятия "здание", "строение", "сооружение", и их соотношение неоднозначно оцениваются в научной среде. Так, В.В. Витрянский полагает, что попытка дать юридические понятия зданий и сооружений нецелесообразна, поскольку они не относятся к числу правовых категорий [10]10Однако большинство исследователей приходят к вполне обоснованному выводу о существовании таких общих признаков здания (сооружения), как искусственность возведения, привязка к определенному земельному участку, невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, самостоятельность, законченность. Таким образом, под зданием (сооружением) понимается любой искусственно возведенный на (под) земельном участке самостоятельный объект, фундаментально связанный с земельным участком, который используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого невозможно без несоразмерного ущерба для него [11]11Кроме того, здания и сооружения конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации [12]12

Категория "строение" активно применялась в советский период для обозначения отдельно стоящей постройки капитального или некапитального типа, однако в настоящее время, по существу, произошло ее поглощение понятием "здание". Сооружение как вид объекта капитального строительства - это обобщающее определение всего того, что построено ("здания и другие сооружения"), либо такие инженерно-строительные объекты, которые предназначены не для пребывания людей, а для технического, инженерного назначения [13]13

Здания, сооружения (строения) в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" должны соответствовать документам территориального планирования, проектной документации, зафиксированы в техническом паспорте и поземельной книге. Их строительство, перестройка и снос должны производиться в строгом соответствии со строительными нормами и правилами, генеральными планами, правилами землепользования и застройки, градостроительными регламентами, зонированием территории, видами разрешенного использования земельного участка, регламентированными Градостроительным кодексом РФ.

Общероссийский классификатор основных фондов ОКОФ 013-94, утверждённый постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 года №359, под зданиями определяет архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то:

- система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании)

- внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами

- внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой

- внутренние телефонные и сигнализационные сети

- вентиляционные устройства общесанитарного назначения

- подъёмники и лифты

Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например:

- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы

- эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения

Как видно, в нормативно-техническом плане проблемы с определением понятий "здание", "строение" и "сооружение" не существует. Проблема возникает тогда, когда речь заходит о признании объекта строительства недвижимым имуществом и необходимости получения разрешительной документации на его строительство.

Так, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст. 1) здания, строения и сооружения, а также объекты незавершённого строительства относятся к объектам капитального строительства (за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек). Это означает, что для их возведения необходимо получать разрешительную документацию. Без этой документации такие объекты будут признаваться самовольными постройками в силу ст. 222 Гражданского кодекса РФ. Из этого правила есть ряд исключений. В частности, получения разрешительной документации не требуется при:

- строительстве на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования

Таким образом, здания, строения и сооружения могут иметь статус как капитальных построек, так и некапитальных (киоски, навесы, временные постройки и т.д.). При этом даже не на все капительные постройки законодатель требует получать разрешительную документацию на строительство.

В настоящее время отсутствует нормативное определение понятия "объект некапитального строительства (некапитальный объект). Федеральный арбитражный суд Московского округа в своём постановлении от 15 мая 2006 года КГ-А40/3316-06 указал, что объектом некапитального строительства признаётся объект, построенный из легких сборных конструкций, не предусматривающих устройство заглубленных фундаментов и подземных сооружений, который может быть разобран и перенесён без значительного ущерба для данного объекта.

Исходя из изложенного, можно сделать ряд окончательных выводов. Во-первых, здания и сооружения могут быть как объектами капитального строительства, так и некапитальными объектами. Во-вторых, не требуется получение разрешения на строительство некапитальных объектов, а также тех объектов капительного строительства, которые указаны в специальных федеральных законах.

И, наконец, третьей распространённой проблемой, связанной с понятиями здания, строения и сооружения, является признание их недвижимым имуществом.

studfiles.net